Імітація реформи, або курс на знищення ОСББ

У 2013-році рівень досягнення показників щодо новостворених ОСББ (як «наріжного каменя» в реалізації житлово-комунальної реформи), визначених Законом України «Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку ЖКГ» становить 2,7-8% залежно від методики підрахунку. Очікувался, що до кінця цього року в Україні буде діяти 32 950 ОСББ (приблизно третина житлового багатоквартирного фонду), у маємо на сьогодні – на 60% менше. Хоча, ще у 2011 році темпи створення ОСББ випереджали «план».

3 2012-го українці не поспішають об’єднуватися, щоб приймати колективні рішення у своїх будинках (на сьогодні ОСББ є єдиним легітимним механізмом для прийняття рішень в будинку в умовах відсутності одностайної згоди всіх співвласників). Усі спроби минулих років хоч частково вирішити проблеми діючих ОСББ (а їх зібралося чимало) на законодавчому рівні виявилися марними.

 Як відомо, в Україні не існує єдиного бачення щодо виходу з житлово-комунальної кризи. Оскільки житлово-комунальні проблеми хвилюють чи не кожного міського жителя, то і центральні органи влади, і народні депутати не можуть їх оминути в своїх законодавчих ініціативах. І перша з них – хто, як і за якими правилами повинен приймати рішення у багатоквартирному будинку (як відомо, близько 96% житлового фонду на сьогодні перебуває у приватній власності). Так, Мінрегіон представив підхід до прийняття рішень співвласниками у двох варіантах – більшістю без ОСББ та через ОСББ, який зафіксовано у проекті Закону «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку», який уже кілька місяців «висить у повітрі» і чекає на рішення Кабінету Міністрів України. Вкінці вересня під номерами 3306 та 3307 народними депутатами з фракції комуністів Петром Симоненком та Спірідоном Кілінкаровим були зареєстровані законопроекти “Про житлові товариства” та “Про внесення зміни до статті 157 Податкового кодексу України щодо житлових товариств”. Попри значну частину красивих загальних фраз, ці проекти практично знищують діючі ОСББ, пропонуючи взамін “житлові товариства”. Зацікавився алгоритмами прийняття колективних рішень і народний депутат з фракції «Батьківщина», лідер партії «Європейський вибір» Микола Катеринчук, який проявив неабиякий креатив. Від свого імені він вніс розроблені Мінрегіоном законопроекти щодо особливості права власності у багатоквартирному будинку (в редакції кількамісячної давності до погодження з іншими центральними органами виконавчої влади) та зареєстрував їх під номерами 3354 та 3355. Щоправда, в результаті неоднозначної бурхливої реакції як противників, так і прихильників урядового проекту на плагіат, автор все-таки відкликав свій проект. Але пообіцяв найближчим часом внести новий, який буде передбачати скасування ОСББ і «народження» нової інституції – товариств співвласників будинків.

Як же вирішуються проблеми співвласників багатоквартирних будинків в існуючих законодавчих ініціативах?

Прийняття рішень без створення юридичної особи

Переважна більшість (65%) населення не задоволена якістю послуг, які надають комунальні ЖЕКи. Мешканцям багатоповерхівок нав’язуються керуючі компанії, які виставляють захмарні рахунки. Причиною цього є те, що власники квартир практично усунуті від прийняття рішень щодо управління своїм спільним майном – будинком. Замість них це роблять органи місцевого самоврядування. Чинне законодавство пропонує лише два шляхи прийняття рішень – або усім власникам приміщень спільно 100-відсоткового згодою, або через створення ОСББ. Однак, діючі ОСББ стикаються і при створенні, і в діяльності з безліччю проблем, які паралізують їх роботу і навіть дискредитують ідею ОСББ,
Згідно проекту Мінрегіону, співвласники багатоквартирних будинків отримають право самостійно приймати рішення з усіх питань життєдіяльності будинку шляхом голосування (більшістю), а не одностайною згодою, якої — на радість ЖЕКам — на практиці неможливо досягнути. Тобто, приймати рішення можна буде без створення юридичної особи. Ті, хто буде готовий до створення юридичної особи – отримають таку можливість завдяки ОСББ.

Проект Симоненка-Кілінкарова надає право приймати рішення в будинку лише юридичним особам – «житловим товариствам». Так, скасовується закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», а усі ОСББ зобов’язуються протягом трьох місяців реорганізуватися в “житлові товариства”.

Доступ до інформації про співвласників

Для легітимності установчих і загальних зборів ОСББ, для правильності підрахунку голосів, для приняття рішень без ОСББ, необхідна достовірна інформація про те, кому належить квартира чи нежитлове приміщення в будинку. На сьогодні отримати такі відомості можна лише від самого співвласника (якщо він цього бажає). На підписі у Президента знаходиться прийнятих Верховною Радою проект закону номер 0881 «Про внесення зміни до статті 28 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” щодо отримання інформації співвласниками багатоквартирного будинку», який дозволяє співвласникам отримувати відомості про кожного окремого співвласника в будинку у вигляді витягу. У разі підписання закону, він частково вирішить проблему.

Проект закону «Про власність у багатоквартирному будинку» прямо передбачає, що і правління ОСББ, і співвласники повинні мати доступ до інформації про склад власників приміщень у будинку (і отримувати її у вигляді єдиного витягу). Проект народних депутатів-комуністів такої можливості не передбачає ні для співвласників, ні для житлових товариств.

Невід’ємність участі у прийнятті рішень від власності

Діюче положення про добровільність членства в ОСББ дає легітимні підстави для створення “кишенькових” ОСББ та встановлення корупційним правлінням “вступних внесків” для співвласників (проблема особливо актуальна для нових будинків). З іншого боку, власники квартири – “не-члени” ОСББ можуть ухилятися від своїх обов’язків з утримання спільного майна.

Проект Мінрегіону прямо передбачає, що рішення приймаються усіма співвласниками. У разі створення ОСББ не може бути “не-членів” – усі співвласники повинні мати однакові права і обов’язки, категорія “членства” в ОСББ усувається як така.

Натомість, парламентарі-комуністи пропонують залишити категорію «членства» у житлових товариствах. Більше того, «не-члени» наділяються безліччю прав, при цьому не несуть жодних обов’язків.

“Балансоутримання” і “передача на баланс” будинку

Попри те, що спільне майно в багатоквартирному будинку є спільною власністю власників квартир і нежитлових приміщень, воно продовжує обліковуватися “на балансі” третіх осіб – зазвичай, ЖЕКів. Для того, щоб співвласники змогли по-факту розпоряджатися своїм будинком, їм потрібно «прийняти його на баланс ОСББ».

Законопроект «Про власність…» пропонує усунути категорію «балансоутримання» з усіх законодавчих актів. Співвласники зможуть приймати рішення в будинку і управляти своїм майном без додаткової умови «передачі на баланс». Більше того, форму управління (безпосереднє управління, управління через ОСББ чи із залученням управителя) будинком будуть вільно обирати і змінювати самі співвласники.

Проект Симоненка-Кілінкарова також не передбачає поняття «балансоутримання» в базовому законі, проте не вносить необхідних змін до інших законів («Про житлово-комунальні послуги» та ін.).

Прибудинкова територія і земля

Попри те, багатоквартирний будинок – це цілісний майновий комплекс разом із земельною ділянкою, на якій розташований будинок та прибудинкова територія, земельні ділянки продовжують належати територіальним громадам. На сьогодні ця ділянка може бути передана лише ОСББ, але лише близько 4% ОСББ змогли скористатися цим правом через складну і дорогу процедуру. Земельна ділянка під будинком і прибудинковою територією повинна бути включена до складу спільного майна співвласників і розроблена процедура закріплення (оформлення) цієї ділянки за співвласниками.

Проект Мінрегіону декларативно вирішує дану проблему. Він включає земельну ділянку до складу спільного майна співвласників, однак, не пропонує процедури її оформлення. Проект народних депутатів земельних питань не піднімає.

Забезпечення комунальними послугами

На сьогодні споживачі комунальних послуг, які мешкають в будинках ОСББ, в деяких містах опиняються в дискримінаційному становищі. Вони сплачують більше за аналогічні послуги, ніж мешканці будинків без ОСББ. Законопроект «Про власність…» надає право співвласникам самостійно визначати форму співпраці з підприємствами водо і теплопостачання – укладати “колективний” чи “індивідуальні” договори. Також прямо передбачається, що ОСББ повинні оплачувати товари і послуги, ціни на які є регульованими, за тарифом “для населення”, а не як “для інших споживачів”. Законопроект Симоненка-Кілінкарова залишає статус-кво, не пропонуючи жодних змін.

Самостійне забезпечення утримання будинку ОСББ

Діяльність, яку здійснює ОСББ, чиновники часто безпідставно ототожнюють із господарською. На практиці це означає, що до ОСББ висуваються безпідставні вимоги отримувати ліцензії, дозволи, кваліфікаційні вимоги, як до «виконавців житлово-комунальних послуг».

Законопроект Мінрегіону прямо врегульовує випадок, коли ОСББ самостійно (власними силами) забезпечує свої потреби, та не відносить таку діяльність до господарської. Проект Симоненка-Кілінкарова не пропонує вирішення даної проблеми.

Пільги і субсидії

На сьогодні у деяких містах малозабезпечені мешканці ОСББ позбавлені пільг та субсидій, той час, коли законодавство про соціальний захист гарантує право на пільгу та субсидію кожному громадянину, який її потребує. Управління праці та соціального захисту незаконно змушують ОСББ та ЖБК “затверджувати тариф” органом місцевого самоврядування, а ОСББ та ЖБК не є і не може бути виконавцем житлово-комунальних послуг, в ОСББ не існує категорії «тариф», а розмір внеску затверджується загальними зборами співвласників.

Проект закону Мінреігону прямо передбачає надання пільг і субсидій мешканцям ОСББ, виходячи зі встановленого загальними зборами розміру внесків. Проект комуністів про не містить положень щодо соціального захисту.

Які перспективи прийняття даних ініціатив?

Варто згадати, що у 2012-му році Президент своїм рішенням вимкнув «зелене» світло для ОСББ, застосувавши право вето до проекту закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ». Даний законопроект дозволяв вирішити більшість проблемних питань (можливо, деякі з них – не дуже вдало), і на сьогодні вже можна було говорити про більш глобальні питання. Проте, політичної волі тоді забракло. Ще кілька позитивних ініціатив було «поховано» протягом цього року. Тому підстав сподіватися, що політична воля надавати співвласникам право вільно розпоряджатися власним майном з’явилася, досить мало.

Існує кілька варіантів розвитку подій

Песимістичний і найбільш реальний прогноз: Урядовий законопроект буде “злитий” самим Урядом. Проекти Симоненка – Кілінкарова тихенько лежатимуть «у довгій шухляді», аби не викликати хвилі чергового громадського обурення. Залишиться статус-кво, ОСББ боротимуться зі своїми проблемами сам-на-сам, більшість співвласників буде позбавлена права розпоряджатися власним майном (і робитимуть це за них неефективні ЖЕКи під покровом місцевої влади).
Гірше буде, якщо проекти комуністів Верховна Рада з благословення Банкової вирішить підтримати (урядовий проект «загубиться», не дійшовши до Парламенту). В результаті усі ОСББ будуть знищені, а новостворені житлові товариства стануть настільки безправними і «беззубими», що дорога для дерибану житлового фонду псевдо-керуючими компаніями і остаточного узаконення «житлового рабства» стане відкритою.

І оптимістичний, але найменш реальний прогноз такий. Законопроект «Про власність у багатоквартирному будинку» буде схвалено на засіданні Кабміну і внесено до Верховної Ради. В такому разі провладній більшості нічого не залишиться, окрім як відхилити проекти комуністів. Чи буде схвалено проект у вигляді закону і чи підпише його Президент? Все залежить від того, наскільки сильним буде бажання у громадян відстоювати свої права і захищати свою власність.

Детальніше:
Тетяна Бойко, координатор
житлово-комунальних програм
Громадянської мережі ОПОРА
(063) 617 97 60